서울시가 노후 저층 주거지의 주거환경 개선을 목표로 추진하는 '모아타운'과 '모아주택' 사업이 속도를 내고 있습니다. 최근 서울시는 제7차 소규모주택정비 통합심의 소위원회를 개최하여 송파구 가락동 55 일대 모아주택, 마포구 망원동 456-6번지 일대 모아주택, 관악구 성현동 1021 일대 모아타운 관리계획(안) 등 총 3건을 통과시켰다고 발표했습니다. 이로써 서울 시내에 총 3,045세대에 달하는 새로운 주택이 공급될 예정이며, 각 지역의 특성과 주민 요구를 반영한 맞춤형 정비가 추진됩니다.
1. 모아타운·모아주택, 서울형 저층 주거지 정비 모델의 이해
서울시는 대규모 재개발이 어렵거나 사업성이 낮은 노후 저층 주거지를 효율적으로 정비하기 위해 '모아타운'과 '모아주택'이라는 새로운 정비 모델을 도입했습니다.
- 모아주택: 이웃한 소규모 필지들을 모아 블록 단위로 개발하는 소규모 주택정비사업의 일종입니다. 개별 건축보다 더 넓은 공간을 확보하고, 지하주차장, 주민 공동시설 등을 조성하여 주거의 질을 높이는 데 중점을 둡니다.
- 모아타운: 모아주택 사업이 10만㎡ 이내의 블록 단위로 모여 있는 지역을 하나의 단지처럼 묶어 정비하는 광역적인 개념입니다. 모아타운으로 지정되면 용도지역 상향, 용적률 완화 등 도시계획적 인센티브가 주어지고, 도로, 공원, 주차장 등 기반시설을 통합적으로 정비하여 주거환경을 전반적으로 개선합니다.
가장 큰 특징은 '신속성'입니다. 기존 재개발·재건축 사업은 오랜 시간과 복잡한 절차를 필요로 했지만, 모아타운·모아주택은 통합심의를 통해 사업 기간을 획기적으로 단축하여 사업 추진의 속도를 높입니다. 건축, 도시계획뿐만 아니라 경관, 교통, 재해, 교육환경 등 다양한 분야의 심의를 한 번에 진행하는 '통합심의'가 이를 가능하게 합니다.
2. 이번 통합심의 통과 지역 및 주요 내용 분석
이번 제7차 소규모주택정비 통합심의를 통과한 3건의 사업은 각 지역의 특성과 노후도, 주민들의 필요를 반영하여 맞춤형 정비 계획을 수립했습니다.
2.1. 송파구 가락동 55 일대 모아주택
- 사업 규모: 기존 160가구에서 31가구 늘어난 규모로 주택이 공급됩니다. (정확한 세대수 정보가 부족하여 추후 보강 필요)
- 주요 개선 사항:
- 보행 환경 개선: 대상지는 차량과 보행자의 동선이 혼재되어 보행 환경이 취약했습니다. 대지 안의 공지(3m)를 활용한 전면 공지 조성을 통해 보도를 확보하고 보행 안전성을 높일 계획입니다.
- 쾌적한 주거 환경: 모아주택 사업을 통해 노후 주택을 양질의 주택으로 대체하고, 주차 공간 확보 및 조경 확충 등을 통해 쾌적한 주거 환경을 조성할 예정입니다.
- 기대 효과: 낙후된 저층 주거지가 새롭게 정비되면서 가락동 일대의 주거 수준을 한 단계 높이고, 지역의 활력을 불어넣을 것으로 기대됩니다.
2.2. 마포구 망원동 456-6번지 일대 모아주택
- 사업 규모: 총 262가구(임대 51가구 포함)의 주택이 공급됩니다.
- 사업 추진 속도: 이 일대 모아주택은 모아타운 지정 후 약 1년 만에 사업시행계획(안)이 통과되어, 모아주택 사업의 신속성을 잘 보여주는 사례입니다.
- 주요 개선 사항:
- 용도지역 상향: 제2종(7층 이하)에서 제3종 일반주거지역으로 용도지역이 상향되어, 용적률 완화 및 층수 제한 완화 등의 인센티브를 통해 사업성을 높일 수 있게 되었습니다.
- 세입자 손실보상: 모아타운 내 세입자 손실보상 적용을 통해 이주 과정에서 발생할 수 있는 갈등을 사전에 예방하고 원활한 사업 추진을 도모했습니다. 구체적인 세입자 보상안은 사업시행계획 인가 시 최종 확정될 예정입니다.
- 기대 효과: 망원동은 이미 개발 압력이 높은 지역으로, 이번 모아주택 사업을 통해 주택 공급을 확대하고 노후 주택가의 주거 환경을 개선하는 데 기여할 것으로 보입니다. 세입자 손실보상 적용은 사회적 갈등을 줄이는 모범 사례가 될 수 있습니다.
2.3. 관악구 성현동 1021 일대 모아타운
- 사업 규모: 3,045세대 공급의 총 규모에 포함됩니다. (정확한 성현동 단독 세대수 정보가 부족하여 추후 보강 필요)
- 주요 개선 사항:
- 정비기반시설 확충: 도로, 공원 및 공공공지 등 정비기반시설을 공동으로 이용할 수 있도록 확충하고, 주변 대규모 아파트 단지를 고려하여 은천로39길과 내부 도로를 넓히고 보도를 조성하여 열악한 보행 환경을 개선합니다.
- 구릉지형 개선: 성현동 일대는 구릉지형의 정비 취약 지역으로, 이번 모아타운 지정을 통해 지형에 순응하는 개발 계획을 수립하여 쾌적하고 안전한 주거 환경을 조성할 예정입니다.
- 기대 효과: 관악구 성현동은 노후도가 심각하고 기반시설이 부족하여 정비가 시급했던 지역입니다. 모아타운 사업을 통해 체계적인 도시계획하에 주거 환경이 획기적으로 개선되고, 지역 주민들의 삶의 질이 향상될 것으로 기대됩니다.
3. 모아타운·모아주택 사업의 성공 요인 및 향후 과제
이번 3건의 통합심의 통과는 모아타운·모아주택 사업이 서울 시내 노후 저층 주거지 정비의 효과적인 대안임을 다시 한번 입증한 사례로 평가됩니다.
3.1. 성공 요인
- 신속한 사업 추진: 통합심의 제도를 통해 사업 기간을 단축하고, 주민들의 참여와 이해를 바탕으로 빠른 의사결정이 이루어지고 있습니다. 마포구 망원동 사례처럼 모아타운 지정 후 1년 만에 사업시행계획이 통과되는 등 빠른 진행은 주민들의 사업 참여 의지를 높이는 데 중요한 역할을 합니다.
- 맞춤형 정비: 대규모 재개발이 아닌 소규모 블록 단위의 정비를 통해 지역의 특성과 규모에 맞는 유연한 개발이 가능합니다. 이는 획일적인 개발 방식에서 벗어나 지역 고유의 특성을 보존하면서 주거 환경을 개선할 수 있는 장점이 있습니다.
- 공공의 지원: 서울시가 적극적으로 행정적, 재정적 지원을 아끼지 않고 있다는 점도 성공 요인입니다. 용도지역 상향, 용적률 완화 등 파격적인 인센티브는 주민들의 자발적인 사업 참여를 유도하고 있습니다.
- 세입자 보호 강화: 마포구 망원동 사례에서 볼 수 있듯이, 세입자 손실보상 적용을 통해 이주 갈등을 사전에 차단하고, 사회적 약자를 보호하려는 노력이 사업의 정당성을 높이고 있습니다.
3.2. 향후 과제
- 사업성 확보: 모아타운·모아주택은 소규모 정비 사업이므로, 대규모 재개발에 비해 사업성 확보가 어려울 수 있습니다. 용적률 완화, 높이 제한 완화 등 인센티브를 통해 사업성을 지속적으로 보완해 나가야 합니다.
- 주민 갈등 관리: 소규모 필지 소유주들이 모여 사업을 추진하는 만큼, 개별 소유자 간의 이해관계 조정과 갈등 관리가 중요합니다. 투기 세력 유입 방지 및 지분 쪼개기 등 부작용을 막기 위한 제도적 보완도 필요합니다.
- 기반시설 확충의 균형: 주택 공급 확대와 더불어 도로, 상하수도, 학교, 공원 등 기반시설의 확충이 필수적입니다. 단순히 주택 수를 늘리는 것을 넘어, 주민들이 실제로 쾌적하고 편리한 삶을 누릴 수 있도록 기반시설 계획을 더욱 면밀하게 수립해야 합니다.
- 주변 지역과의 조화: 새로 조성되는 모아타운·모아주택 단지가 주변 지역과 이질적이지 않고 조화롭게 어우러질 수 있도록 경관 심의, 높이 계획 등에 더욱 신경 써야 합니다.
- 사업 속도 및 확산: 서울시는 2026년까지 3만 호 공급 목표를 제시하고 있습니다. 이번 통합심의 통과를 통해 사업 속도를 더욱 높이고, 서울 전역의 노후 저층 주거지로 모아타운·모아주택 사업을 확산시켜 나가는 것이 중요합니다.
4. 모아타운·모아주택, 서울 주거의 미래를 그리다
서울시의 '모아타운'과 '모아주택' 사업은 획일적인 대규모 개발 방식에서 벗어나, 지역의 특성을 살리면서 신속하게 노후 저층 주거지를 정비하는 혁신적인 모델로 자리매김하고 있습니다. 이번 송파 가락동, 마포 망원동, 관악 성현동 3곳의 통합심의 통과는 이러한 서울시의 노력이 결실을 맺고 있음을 보여주는 중요한 사례입니다.
특히, 소규모 주택 소유자들이 스스로 주거 환경 개선에 참여하고, 그 성과를 공유하는 '주민 주도형' 정비 사업이라는 점에서 큰 의미를 가집니다. 서울시는 앞으로도 모아타운·모아주택 사업의 성공적인 추진을 위해 지속적인 공공 지원과 제도 개선을 약속하고 있습니다.
물론, 사업 추진 과정에서 발생할 수 있는 다양한 문제점들을 해결하고, 모든 이해관계자들의 상생을 도모하는 것은 여전히 중요한 과제입니다. 하지만 투기 방지 대책 강화, 세입자 보호 방안 마련 등 꾸준한 제도 보완을 통해 '모아타운'과 '모아주택'은 서울 시민들에게 더 나은 주거 환경을 제공하고, 지속 가능한 도시 재생의 새로운 가능성을 열어줄 것으로 기대됩니다.
노후 주거지의 변화를 이끄는 '모아타운'과 '모아주택'의 행보에 앞으로도 많은 관심이 필요합니다.