서울 강남구 도곡동의 대표적인 재건축 단지인 개포우성4차아파트가 재건축 사업의 중대한 분수령을 넘었습니다. 바로 오늘, 2025년 4월 29일, 서울시 도시계획위원회 심의를 통과하며 재건축을 통한 새로운 단지의 청사진이 구체화되었습니다.
이번 도시계획위원회 심의 '수정가결'은 개포우성4차 재건축 사업이 정비계획을 확정하고 본격적인 실행 단계로 나아가는 데 있어 결정적인 발판을 마련했다는 의미를 가집니다. 본 블로그 글에서는 개포우성4차의 재건축 정비계획 변경안 수정가결 소식을 중심으로, 단지의 특징, 현재 시세, 향후 전망 및 투자 시 고려사항까지 집중적으로 분석해 드립니다.
1. 개포우성4차 아파트 개요: 명품 입지와 재건축 잠재력
- 위치: 서울특별시 강남구 도곡동 465번지 일대 (양재천변 위치)
- 준공년도: 1985년 (재건축 연한 경과)
- 규모: 8개동, 459세대 (기존)
- 특징:
- 강남구 핵심 입지, 양재천변 조망
- 지하철 3호선 매봉역, 수인분당선 도곡역 인접 (더블 역세권)
- 우수한 학군 (대치중, 숙명여중고 등 인근)
- 주변 생활 편의시설 풍부 (타워팰리스 상가, 이마트 등)
- 비교적 낮은 용적률 (재건축 시 사업성 기대)
개포우성4차는 강남의 뛰어난 입지, 학군, 교통, 자연환경(양재천)을 모두 갖춘 단지로 평가받습니다. 1985년 준공되어 노후화가 진행되었지만, 이러한 입지적 장점과 낮은 용적률은 재건축 사업성을 높이는 요인으로 작용하여 꾸준히 투자자 및 실거주자의 관심을 받아왔습니다.
2. 재건축 추진 현황: 도시계획위원회 수정가결!
개포우성4차 재건축 사업은 다음과 같은 단계를 거쳐 오늘에 이르렀습니다.
- 안전진단 통과: 2015년 재건축 안전진단(D등급)을 통과하며 재건축의 첫 발을 내디뎠습니다.
- 추진위원회 승인: 2022년 9월 조합설립추진위원회가 승인되었습니다.
- 조합 설립 인가: 2023년 9월 조합설립인가를 획득하며 사업 추진의 공식 주체로서 인정을 받았습니다.
- 정비계획 변경안 마련: 조합 설립 이후 서울시의 도시계획 기준 및 단지 특성을 반영한 정비계획 변경안을 마련해왔습니다.
그리고 오늘(2025년 4월 29일), 마련된 정비계획 변경안이 **서울시 도시계획위원회 심의를 통과하며 '수정가결'**되었습니다. 이는 재건축 사업 추진에 있어 인허가 과정의 가장 큰 산 중 하나를 넘었다는 점에서 매우 중요한 의미를 가집니다. '수정가결'은 계획안에 대해 일부 수정이나 보완 사항이 있음을 의미하며, 이러한 조건들을 이행하면 최종적으로 정비계획 변경이 확정 고시됩니다.
3. 수정가결된 정비계획 변경안의 주요 내용 (최고 49층, 1080세대)
이번 도시계획위원회 심의를 통해 확정된 정비계획 변경안의 주요 내용은 다음과 같습니다.
- 최고 높이 상향: 기존 최고 층수보다 높아진 최고 49층으로 건축이 가능해집니다. 이는 양재천변 스카이라인을 고려하고 주변 타워팰리스 등 단지와의 조화를 염두에 둔 계획으로 보입니다.
- 세대수 증가: 기존 459세대에서 총 1,080세대의 대규모 단지로 재탄생합니다. (임대주택 포함) 이는 사업성을 높이는 핵심 요소입니다.
- 건축 규모 및 배치: 49층 외에도 동별 높이 계획, 단지 배치, 양재천과의 연계 및 조망 확보를 위한 계획 등이 포함될 것입니다.
- 공공시설 및 기반시설: 도로, 공원, 녹지 등 기반 시설 설치 계획 및 지역 주민과 공유할 수 있는 개방형 커뮤니티 시설 배치 계획 등이 포함됩니다.
- 용적률 조정: 사업성 보정계수 등이 적용되어 용적률이 일부 완화(예: 238.40%)된 것으로 알려져 있습니다.
이러한 계획 확정은 개포우성4차의 미래 가치를 결정하는 중요한 요소이며, 조합원들은 이제 확정된 정비계획을 바탕으로 구체적인 사업시행계획 수립에 돌입하게 됩니다.
4. 현재 시세 동향 (2025년 4월 기준)
개포우성4차의 현재 시세는 강남 핵심 입지 프리미엄과 더불어 재건축 사업 진행 단계에 대한 기대감이 반영되어 높게 형성되어 있습니다. 조합 설립 인가에 이어 정비계획 변경안이 도시계획위원회 심의를 통과하면서 사업 추진의 불확실성이 더욱 해소됨에 따라 시세에도 영향을 미칠 수 있습니다.
- 대형 평형 (예: 151㎡/46평): 매매가 40억 원대 초반 (KB시세 일반가 41억, 2025년 2월 실거래가 42억 등)
- 소형 평형 (예: 기존 작은 평형): 매매가 20억 원대 초중반 (2025년 2~3월 실거래가 21억 ~ 23억 등)
참고: 시세는 실시간 변동하며, 매물별 층, 향, 내부 상태, 조합원 지위 등에 따라 가격 차이가 발생합니다.
5. 중요 정보: 개포우성4차는 '토지거래허가구역'입니다.
개포우성4차 아파트는 현재 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 2025년 2월 서울시의 토지거래허가구역 일부 해제 시에도 재건축 예정지로서 해제 대상에 포함되지 않았습니다.
토지거래허가구역 지정의 의미: 토지거래허가구역 내 아파트(주택)를 매수하려면 원칙적으로 관할 구청장의 허가를 받아야 하며, **실거주 목적(통상 2년 의무 거주)**이 증명되어야 합니다. 따라서 전세를 끼고 매입하는 갭투자가 불가능하며, 매수자는 직접 거주할 계획이 있어야만 거래가 가능합니다. 개포우성4차 매수를 고려하고 있다면 이 점을 반드시 인지해야 합니다.
6. 향후 전망 및 투자 고려사항
도시계획위원회 심의 수정가결은 개포우성4차 재건축 사업의 가장 큰 숙제 중 하나를 해결한 것입니다. 이제 사업은 더욱 가속화될 것으로 예상됩니다.
향후 절차:
- 정비계획 변경 결정 고시: 수정 조건 이행 후 정비계획 변경이 최종 고시됩니다.
- 시공사 선정: 2025년 중 시공사 선정이 진행될 것으로 예상됩니다. (DL이앤씨, 두산건설 등이 관심을 보여온 것으로 알려져 있습니다.)
- 사업시행계획 수립 및 인가: 확정된 정비계획을 바탕으로 사업시행계획을 수립하고 인가를 받습니다.
- 감정평가 및 분양 신청: 기존 자산에 대한 감정평가 후 조합원 분양 신청을 받습니다.
- 관리처분계획 수립 및 인가: 조합원별 권리 가액 및 분담금, 일반 분양 계획 등을 확정합니다.
- 이주 및 철거, 착공, 준공: 계획대로 진행될 경우 2031년 준공을 목표로 하고 있습니다.
투자 고려사항:
- 사업 단계 진전: 도시계획위원회 심의 통과로 사업 불확실성이 크게 감소하고 추진 동력이 확보되었습니다.
- 토지거래허가구역 제약: 실거주 목적의 매수자만 접근 가능하다는 점을 명확히 인지해야 합니다.
- 시공사 선정 기대감: 향후 어떤 시공사가 선정되느냐에 따라 단지의 가치와 사업성에도 영향을 미칠 수 있습니다.
- 추가 분담금: 향후 사업 진행 과정에서 정확한 추가 분담금이 산정되므로, 예상 분담금 수준을 전문가와 상담하여 파악하는 것이 중요합니다.
- 장기적 관점: 재건축 사업은 상당한 시간이 소요되는 프로젝트이므로, 장기적인 관점에서 접근해야 합니다.
7. 결론
개포우성4차 재건축 사업은 2025년 4월 29일 서울시 도시계획위원회 심의 수정가결이라는 쾌거를 이루며 사업 추진에 날개를 달았습니다. 최고 49층, 1,080세대의 새로운 단지로 변모할 청사진이 공개되면서 미래 가치에 대한 기대감이 더욱 커지고 있습니다. 비록 토지거래허가구역 지정이라는 진입 장벽이 있지만, 이는 실수요 중심의 시장을 형성하는 요인이기도 합니다. 앞으로 남은 시공사 선정, 사업시행인가, 관리처분계획인가 등 절차를 성공적으로 마무리하고 명품 단지로 거듭날 개포우성4차의 행보를 주목해야 할 것입니다.