서울 송파구 거여·마천 재정비촉진지구 내 거여새마을구역이 '공공재개발' 사업 방식을 통해 강남 3구 최초의 공공 재개발 사례이자, 대한민국 최고 건설 브랜드의 만남으로 뜨거운 관심을 받고 있습니다. 오랜 기간 사업 추진에 어려움을 겪었던 거여새마을이 '공공'의 힘과 '민간'의 기술력을 결합하여 어떻게 변화하고 있는지, 그 현황과 전망을 집중적으로 분석해보고자 합니다.
1. 거여새마을 공공재개발 사업 개요: 강남 3구 최초의 시도
- 위치: 서울특별시 송파구 거여동 551-14번지 일대
- 사업 유형: 공공재개발 정비사업
- 사업시행자: 한국토지주택공사(LH)
- 시공사: 삼성물산-GS건설 컨소시엄
- 예상 단지명: 래미안자이 더 아르케
- 예상 규모: 최고 35층, 약 1,678세대 (정비계획 변경 과정에서 변동 가능)
거여새마을 공공재개발 사업은 그동안 민간 주도 재개발이 어려움을 겪던 구역에 LH와 같은 공공기관이 사업시행자로 참여하여 사업을 추진하는 방식입니다. 용적률 등 도시계획 인센티브를 받고 사업 절차를 간소화하여 신속하게 사업을 진행하는 장점이 있습니다. 동시에 시공은 민간 건설사가 맡아 품질을 높이는 모델입니다.
2. 거여새마을 공공재개발, 어디까지 왔나? 최신 추진 현황 (2025년 4월 기준)
거여새마을구역은 공공재개발 후보지 선정 이후 빠르게 사업 단계를 밟고 있습니다.
- 정비구역 지정: 2023년 1월 12일 재정비촉진구역으로 지정되었습니다. (일부 자료에서는 2020년 지정으로 언급되기도 하나, 공식적인 촉진구역 지정 고시는 2023년으로 확인됩니다.)
- 사업시행자 지정: 한국토지주택공사(LH)가 사업시행자로 지정되었습니다.
- 시공사 선정: 가장 주목할 만한 최근의 진전은 바로 2024년 하반기(8월 또는 11월경) 대한민국을 대표하는 건설사들의 컨소시엄, 삼성물산과 GS건설 컨소시엄이 시공사로 선정되었다는 점입니다. '래미안'과 '자이'라는 최고급 브랜드를 합쳐 '래미안자이 더 아르케'라는 단지명까지 거론되고 있습니다. 시공사 선정은 사업의 구체성을 더하고 조합원(토지등소유자) 및 시장의 신뢰를 높이는 매우 중요한 단계입니다.
현재 단계: 시공사 선정을 마친 거여새마을 공공재개발 사업은 이제 시공사와 함께 사업시행계획을 구체화하고 인가 절차를 준비 중이거나 진행 중인 단계에 있습니다. 사업시행계획에는 최종 건축 설계안, 사업비, 분담금 산정 기준, 이주 계획 등 사업 전반의 상세 내용이 담깁니다. 이 계획에 대한 인가를 받아야 관리처분계획 수립 등 다음 단계로 나아갈 수 있습니다.
예상 일정: 과거 목표였던 2025년 착공은 현실적으로 어렵지만, 시공사 선정을 마친 만큼 사업시행인가 절차를 거쳐 관리처분계획인가, 이주, 철거, 착공까지 비교적 빠른 속도로 추진될 것으로 기대됩니다. 예상 입주 시점은 2030년경으로 언급되고 있습니다.
3. 공공재개발의 특징과 거여새마을의 장점 및 과제
공공재개발의 특징:
- 사업시행자: LH, SH 등 공공기관이 사업시행자로 참여
- 용적률 인센티브: 법적 상한 용적률의 120%까지 완화 적용 가능
- 사업 절차 간소화: 통합 심의 등으로 인허가 기간 단축 기대
- 공공임대주택 의무 공급: 증가된 용적률의 일정 비율은 공공임대주택으로 기부채납 (공공임대주택 비율이 높아질 수 있습니다.)
- 분양가 통제 가능성: 주택도시보증공사(HUG) 보증 등 관련 규제 적용
거여새마을 공공재개발의 장점:
- LH의 안정적인 사업 추진: 공공기관이 주도하므로 사업 중단 리스크가 적고 자금 조달이 상대적으로 원활할 수 있습니다.
- 사업 속도 기대: 민간 단독 재개발보다 행정 절차가 간소화되어 빠르게 진행될 수 있습니다.
- 최고의 시공 품질: 삼성물산과 GS건설이라는 국내 최고 건설사의 참여로 '래미안자이'라는 프리미엄 단지가 조성될 예정입니다. 이는 사업의 가치를 크게 높이는 요인입니다.
- 위례신도시 인프라 공유: 위례신도시와 마천뉴타운의 인프라 및 생활 편의시설을 함께 누릴 수 있습니다. 위례선 트램 개통(2025년 목표) 시 교통 편의성도 더욱 향상될 것입니다.
거여새마을 공공재개발의 과제:
- 공공임대주택 비율: 용적률 인센티브에 따른 공공임대주택 기부채납 비율이 높게 설정될 수 있으며, 이는 조합원들의 사업 수익성에 영향을 미칠 수 있습니다.
- 조합원 권리 제한 가능성: 민간 단독 재개발에 비해 조합원 분양가, 평형 선택 등에서 일부 제약이 있을 수 있다는 우려도 존재합니다. (다만 시공사가 민간 최상위 브랜드인 만큼 상품성 자체는 뛰어날 것으로 예상됩니다.)
- 감정평가 및 보상: 기존 토지등소유자에 대한 감정평가 결과 및 보상 수준에 따라 사업 진행에 변수가 발생할 수 있습니다.
- 공사비 변동 리스크: 시공사 선정은 마쳤지만, 향후 물가 상승 등에 따른 공사비 변동 가능성은 여전히 존재합니다.
4. 중요 정보: 거여새마을은 '토지거래허가구역'입니다.
거여새마을구역은 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 이는 공공재개발 후보지로 선정되면서 투기 수요 유입을 차단하기 위한 조치로 지정된 것입니다.
토지거래허가구역 지정의 의미: 토지거래허가구역 내에서 토지나 주택을 거래할 때는 원칙적으로 해당 지자체의 허가를 받아야 하며, 주거용 부동산의 경우 일정 기간 실거주해야 하는 의무(통상 2년)가 부과됩니다. 따라서 갭투자가 불가능하며, 매수자는 해당 주택에 직접 입주하여 거주할 계획이 있어야 합니다. 거여새마을구역 내 부동산 매수를 고려하고 있다면 이 점을 반드시 확인하고 접근해야 합니다. (정확한 지정 기간 및 해제 여부는 관할 구청에 확인 필수이나, 사업 진행 단계상 당분간 유지될 가능성이 높습니다.)
5. 거여새마을 공공재개발의 현재 시세와 전망
거여새마을은 현재 재개발이 진행 중인 구역이므로, 시장에서 거래되는 가격은 '토지등소유자로서의 지위' 즉, 입주권의 형태로 형성됩니다. 입주권 가격은 해당 부동산의 감정평가액에 프리미엄(웃돈)이 더해져 산정됩니다.
시세 형성 요인: 거여새마을 입주권 시세는 공공재개발 사업 추진에 대한 기대감, LH의 안정적인 사업 진행, 삼성물산-GS건설이라는 최고의 시공사 선정, 그리고 거여·마천 뉴타운 및 위례신도시 인접 입지 등이 복합적으로 작용하여 형성됩니다. 특히 시공사 선정 이후 사업의 현실화 가능성이 높아지면서 시세에 긍정적인 영향을 미치고 있습니다. 구체적인 매물별 가격은 기존 부동산의 종류(주택, 토지 등), 대지 지분, 감정평가액, 프리미엄 수준에 따라 크게 달라집니다.
향후 전망: 사업시행인가, 관리처분계획인가 등 후속 절차가 순조롭게 진행되고 입주가 현실화될수록 시세는 상승 곡선을 그릴 가능성이 높습니다. '래미안자이 더 아르케'라는 브랜드 가치와 함께 완성된 거여·마천 뉴타운의 주거 환경이 어우러지면 송파구 동남부의 대표적인 주거지로 자리매김할 것입니다. 다만, 재개발 사업의 특성상 예상치 못한 변수나 공사비 상승 등 리스크 요인도 존재하므로 신중한 접근이 필요합니다.
6. 결론
거여새마을 공공재개발 사업은 강남 3구 최초라는 상징성과 LH-삼성물산-GS건설 컨소시엄이라는 강력한 추진 주체를 바탕으로 빠르게 사업을 진행하고 있습니다. 시공사 선정까지 마친 현재, 사업시행계획 인가 등 주요 인허가 절차를 앞두고 있어 사업 추진에 대한 기대감이 높습니다. 하지만 공공재개발의 특징과 토지거래허가구역 지정으로 인한 거래 제약은 투자 시 반드시 고려해야 할 사항입니다. 거여새마을 공공재개발은 성공적으로 완성될 경우 송파구 동남부의 주거 지형을 바꾸는 의미 있는 사업이 될 것이며, 이해관계자들은 향후 사업 진행 과정을 면밀히 주시하며 신중한 결정을 내려야 할 것입니다.