자양7구역 재건축, 한강변 랜드마크로의 도약
서울 광진구 자양동의 오랜 숙원 사업이었던 자양7구역 주택재건축정비사업이 최근 중요한 전환점을 맞으며 사업에 속도를 내고 있습니다. 한강변에 인접한 뛰어난 입지와 더불어, 최근 사업성 극대화를 위한 구역계 변경 추진과 시공사 선정 소식은 자양7구역이 강북을 대표하는 새로운 랜드마크 단지로 거듭날 것이라는 기대를 높이고 있습니다.
1. 자양7구역, 왜 주목해야 하는가? 사업 개요 및 입지 분석
자양7구역은 서울시 광진구 자양동 464-40번지 일원에 위치한 재건축 사업지입니다. 2006년 정비예정구역으로 지정된 이후 오랜 기간 사업 추진에 난항을 겪었으나, 최근 가시적인 성과를 내며 투자자와 실수요자 모두의 관심을 받고 있습니다.
자양7구역의 핵심 경쟁력:
- 뛰어난 한강 조망권: 한강과 인접해 있어 탁월한 한강 조망이 가능하며, 뚝섬 한강공원 접근성이 매우 뛰어납니다. 이는 향후 신축 아파트의 가치를 높이는 핵심 요소로 작용할 것입니다.
- 우수한 교통망: 지하철 2호선 구의역, 강변역과 인접해 있으며, 강변북로를 통해 강남 및 주요 도심지로의 이동이 용이합니다. 대중교통 및 자가용 모두 편리한 교통 환경을 자랑합니다.
- 풍부한 생활 인프라: 인근에 동자초, 자양중, 자양고 등 우수한 학군이 형성되어 있으며, 어린이대공원, 아차산 등 쾌적한 자연환경도 누릴 수 있습니다. 스타시티몰, 롯데백화점, 이마트 등 대형 상업시설도 가까워 편리한 생활이 가능합니다.
- 개발 잠재력: 강변역 동서울터미널 현대화 사업, 구의 자양 재정비촉진지구 개발 등 주변 대규모 개발 호재와 시너지를 낼 수 있어 미래 가치가 더욱 기대되는 지역입니다.
2. 재건축 진행 상황: 오랜 기다림 끝에 찾아온 가속화
자양7구역은 오랜 시간 동안 정체기를 겪었지만, 2021년 조합설립인가를 기점으로 사업 추진에 속도가 붙기 시작했습니다.
- 2006년 3월 23일: 정비예정구역 지정
- 2008년 2월 5일: 추진위원회 승인
- 2018년 8월 30일: 정비구역 지정
- 2021년 10월 13일: 조합설립 인가 (동의율 83.33%) - 사업 추진의 중요한 전환점
- 2022년 6월 9일: 설계자 선정
- 2022년 12월 10일: 정비계획 변경 승인 - 최고 층수 30층, 805가구로의 변경 추진 (이후 다시 변경 추진됨)
- 2024년 10월 12일: DL이앤씨 시공사 최종 선정 - 'e편한세상 광진 리버가든' 단지명 제안
특히 주목할 만한 최근 진전은 두 가지입니다.
2.1. DL이앤씨, 시공사 선정 및 'e편한세상 광진 리버가든' 제안
2024년 10월 12일 열린 시공사 선정 총회에서 DL이앤씨가 자양7구역 재건축사업의 시공사로 최종 선정되었습니다. 약 3,607억 원 규모의 공사비가 예상되며, DL이앤씨는 단지명으로 'e편한세상 광진 리버가든'을 제안했습니다.
DL이앤씨는 한강 조망을 극대화한 스카이 커뮤니티 등 특화설계와 고급화 전략을 통해 지역의 랜드마크를 조성하겠다는 의지를 보였습니다. 특히, 조합원에게 100% 이주비 지원 조달을 약속하고, 준공 시까지 물가변동(Escalation)에 대한 공사비 조정 시 일정 한도 내에서 자체 부담하겠다는 파격적인 조건을 제시하여 조합원들의 지지를 얻었습니다. 이는 최근 건설경기 악화와 공사비 상승으로 재건축 사업에 부담이 커지는 상황에서 조합원들에게 큰 안정감을 제공할 것으로 보입니다.
2.2. 구역계 확장 및 최고 49층, 1,202가구 확대 추진 (정비계획 변경)
가장 최근이자 중요한 소식은 구역 동측 도로변을 편입하여 사업성을 극대화하는 정비계획 변경을 추진하고 있다는 점입니다.
- 면적 약 22% 확대: 기존 면적에 구역 동측 도로변(자양번영로 등)을 편입하여 전체 사업 면적이 약 22% 확장됩니다.
- 세대수 대폭 증가: 기존 917세대에서 최고 49층, 총 1,202세대로 약 285세대가 증가할 예정입니다. 이는 비례율 상승 등 사업성 개선에 크게 기여할 것으로 분석됩니다.
- 종 상향 추진: 도로변 편입을 통해 종 상향 요건을 충족하여 최고 49층까지 건립이 가능해질 전망입니다. 이는 한강 조망권을 극대화하고 단지의 가치를 더욱 높이는 중요한 요소입니다.
- 비례율 약 7% 상승: 건립 규모 확대와 분양 가능 면적 증가(약 29% 증가 예상)로 인해 총 분양수입 추정액이 약 3,700억 원 증가하여, 비례율이 기존 대비 약 7% 상승할 것으로 예상됩니다. 이는 조합원들의 추가 분담금 부담을 낮추고 사업성을 더욱 확보하는 데 결정적인 역할을 합니다.
이러한 정비계획 변경은 광진구청의 통합 재개발 방침에 적극 협조하는 차원에서 이루어지고 있으며, 자양3동 통합 개발의 일환으로 추진될 예정입니다. 다만, 정비계획 변경 과정은 시간이 소요되며, 최종 확정까지는 지자체 심의 등 추가 절차가 필요합니다.
3. 주요 쟁점 및 향후 과제
자양7구역 재건축 사업이 순항하고 있지만, 여전히 해결해야 할 과제들도 존재합니다.
- 일몰제 기한 연장 여부: 자양7구역은 조합설립인가를 받은 날로부터 3년 이내에 사업시행계획인가를 신청해야 하는 '일몰제' 적용 대상입니다. 원칙적인 일몰 기한은 2024년 10월이었으나, 구역계 편입 등 계획적 정비의 필요성을 인정받아 한 차례 연장이 가능했습니다. 현재 조합은 두 번째 일몰 기한 연장을 고심하고 있으나, 광진구청은 법제처 유권해석에 따라 '1회 제한'이 타당하다는 입장으로, 이 부분이 향후 사업 추진에 변수가 될 수 있습니다. (하지만 시공사 선정까지 마친 상태이므로 사업 의지가 강해 일몰제 적용은 큰 문제가 없을 것으로 예상됩니다.)
- 사업시행계획 인가 및 관리처분계획 인가: 현재 구역계 변경을 포함한 정비계획 변경이 추진 중이므로, 이 과정이 완료된 후 건축 심의를 거쳐 사업시행계획 인가를 받아야 합니다. 이후 조합원 분양 및 관리처분계획 인가가 남은 주요 절차입니다. 이 단계들에서 발생하는 예상치 못한 변수가 사업 기간에 영향을 미칠 수 있습니다.
- 공사비 변동성: DL이앤씨가 물가 상승분 일부를 자체 부담하겠다는 약속을 했지만, 준공 시까지의 공사비는 여전히 변동성이 존재합니다. 조합원들의 추가 분담금에 직접적인 영향을 미치는 만큼, 합리적인 공사비 관리와 투명한 정보 공개가 중요합니다.
- 한강변 아파트의 규제: 한강변에 위치한 만큼, 경관 심의, 높이 제한 등 서울시의 도시계획 및 건축 규제가 까다롭게 적용될 수 있습니다. 49층 건립이 최종적으로 확정되더라도, 주변 경관과의 조화 등 추가적인 논의가 필요할 수 있습니다.
- 조합원 간 갈등 관리: 사업 진행 과정에서 조합원들의 다양한 의견과 이해관계가 상충할 수 있습니다. 특히 구역계 확장으로 새로운 토지 등 소유자가 편입될 경우, 이들과의 원활한 소통과 합의 도출이 중요합니다.
4. 자양7구역, 새로운 랜드마크 'e편한세상 광진 리버가든'의 미래
자양7구역 재건축은 DL이앤씨의 'e편한세상 광진 리버가든'으로 새롭게 태어날 예정입니다. 한강 조망권과 우수한 입지, 그리고 DL이앤씨의 차별화된 설계가 결합된다면, 광진구를 넘어 강북을 대표하는 최고의 명품 아파트 단지가 될 가능성이 높습니다.
- 높이 49층, 1,202세대의 대단지: 압도적인 규모와 층수는 한강변 스카이라인에 새로운 획을 그을 것입니다.
- 한강 조망 특화: 한강 조망이 가능한 세대 수를 극대화하고, 스카이 라운지 등 한강뷰 커뮤니티 시설을 통해 입주민의 자부심을 높일 것입니다.
- 고품격 커뮤니티 시설: e편한세상 브랜드에 걸맞은 다양한 커뮤니티 시설과 조경 계획을 통해 입주민의 삶의 질을 한 단계 끌어올릴 것입니다.
- 사업성 개선으로 인한 기대감: 구역계 확장과 세대수 증가를 통한 사업성 개선은 조합원들의 부담을 줄여주고, 사업 추진의 원동력이 될 것입니다.
현재 자양7구역은 정비계획 변경의 막바지 단계에 있으며, 이후 사업시행계획 인가, 관리처분계획 인가, 이주, 철거, 착공 및 일반분양의 절차를 거쳐 최종적으로 준공 및 입주에 이르게 됩니다. 모든 절차가 순조롭게 진행된다면, 수년 내에 자양동은 'e편한세상 광진 리버가든'을 중심으로 한강변 신흥 주거타운으로 거듭날 것입니다.
결론
자양7구역 재건축 사업은 오랜 시간의 기다림 끝에 새로운 전기를 맞이하고 있습니다. DL이앤씨의 시공사 선정과 최고 49층, 1,202세대로의 규모 확대를 위한 구역계 변경 추진은 사업의 성공 가능성을 한층 더 높이고 있습니다. 물론, 일몰제 기한 연장 문제 등 해결해야 할 과제들이 남아있지만, 조합의 강한 사업 추진 의지와 뛰어난 입지 조건이 맞물려 순조롭게 진행될 것으로 기대됩니다.
자양7구역 'e편한세상 광진 리버가든'이 서울 동북권의 새로운 랜드마크로 자리매김하고, 한강변 주거 가치를 한 단계 더 끌어올릴 수 있을지 앞으로의 귀추가 주목됩니다.