지분형 모기지란? : 2025년, 가계부채 해법이자 내 집 마련 대안으로 다시 주목받다

 

최근 한국 경제의 주요 과제 중 하나는 심각한 수준에 이른 가계부채 부담과 주택 가격 상승으로 인한 내 집 마련의 어려움입니다. 이러한 상황 속에서 과거 논의되거나 시범 운영되었던 '지분형 모기지' 개념이 2025년, 다시 한번 정부와 금융 당국의 중요한 정책 대안으로 급부상하며 뜨거운 관심을 받고 있습니다.

지분형 모기지는 기존 주택담보대출의 한계를 극복하고, 무주택 실수요자의 주거 불안을 해소하며, 가계의 레버리지 부담을 완화할 수 있는 새로운 형태의 주택 금융 상품으로 거론되고 있습니다. 본 블로그 글에서는 2025년 현재 시점에서 다시 주목받고 있는 지분형 모기지가 무엇인지, 왜 다시 논의되고 있으며, 어떤 구조로 설계될 수 있는지, 그리고 기대 효과와 한계는 무엇인지 집중적으로 분석해 보겠습니다.

1. 지분형 모기지란 무엇인가? 개념 및 특징

'지분형 모기지'는 주택 구매자가 주택 가격의 일부만을 부담하고, 나머지 지분(소유권)은 공공기관(주로 주택금융공사 등)이 투자하는 형태의 주택 금융 상품입니다. 주택 구매자는 공공기관이 투자한 지분에 대해서는 대출 이자 부담 없이, 일정 수준의 사용료(또는 임대료 성격의 비용)를 지급하며 해당 주택에 거주합니다.

• 핵심 개념: 주택 소유권을 구매자와 공공기관이 일정 비율로 공유합니다.
• 자금 조달: 구매자 자기 자본 + 일반 주택담보대출(필요시) + 공공기관의 지분 투자
• 대출 상환 방식 차이: 기존 주담대는 원리금(또는 원금) 전액을 상환하지만, 지분형 모기지는 공공기관 투자분에 대해서는 직접적인 원리금 상환 부담이 없습니다.
• 주택 가격 변동 시: 향후 주택을 매각하거나 대출 만기가 도래했을 때, 주택 가격의 상승 또는 하락 분을 구매자와 공공기관이 최초 투자 지분 비율에 따라 공유합니다. 특히 집값 하락 시에는 후순위 투자자인 공공기관이 손실을 먼저 부담하여 구매자의 손실 부담을 완화하는 구조가 논의되고 있습니다.

이는 주택 가격의 미래 변동 위험을 공공과 개인이 함께 나누는 구조로, 기존의 채무형 금융(부채) 중심의 주택담보대출과는 다른 성격을 가집니다.

2. 2025년, 지분형 모기지가 다시 주목받는 배경

지분형 모기지는 과거(예: 2013년 한국주택금융공사의 '수익공유형/손익공유형 모기지')에도 도입된 사례가 있으나 시장의 큰 호응을 얻지는 못했습니다. 2025년에 다시 이 개념이 중요한 정책 의제로 떠오르는 데에는 다음과 같은 배경이 있습니다.

• 심각한 가계부채 부담 완화: 주택 구매 시 필요한 '영끌' 대출 규모를 줄여 개인의 과도한 채무 부담을 완화하고, 국가 경제 전체의 가계부채 리스크를 관리하려는 목적이 큽니다.
• 주택 가격 상승과 내 집 마련 절벽: 최근 몇 년간 주택 가격이 급등하면서 특히 청년층과 무주택자의 내 집 마련이 사실상 불가능에 가까워졌습니다. 적은 초기 자본으로도 주택 소유의 기회를 제공하려는 시도입니다.
• 주택 금융 구조 개편 필요성: 대출 중심의 현행 주택 금융 구조가 부동산 시장 불안정성을 키운다는 지적에 따라, 부채가 아닌 '지분'을 공유하는 새로운 금융 모델을 모색하려는 움직임입니다.
• 저출산 문제 해결 기여: 주거 불안이 결혼과 출산을 가로막는 요인으로 작용함에 따라, 지분형 모기지를 통해 젊은 세대의 주거 안정을 지원하여 저출산 문제 해결에도 간접적으로 기여하겠다는 정책 의도가 담겨 있습니다.

3. 논의되고 있는 지분형 모기지의 구조 (2025년 현재)

현재 정부와 금융 당국이 구체적인 상품 설계를 논의하고 있는 지분형 모기지는 과거 시범 사업의 경험을 바탕으로 보완된 형태로 추진될 것으로 예상됩니다. 논의되는 구조는 대략 다음과 같습니다.

• 구매자 초기 부담: 주택 가격의 일부(예: 10% 수준의 자기 자본)
• 공공기관 투자: 주택 가격의 상당 부분(예: 40~50% 또는 그 이상)을 주택금융공사 등이 지분 투자
• 나머지 자금 조달: 일반 주택담보대출을 활용
• 거주 비용: 공공기관의 지분 투자분에 대해서는 낮은 수준의 사용료 또는 임대료 성격의 비용을 매월 납부 + 일반 주담대 이자 상환
• 지분 확대 옵션: 구매자는 여유 자금이 생길 때 공공기관이 보유한 지분을 점진적으로 매입하여 소유 지분을 늘릴 수 있는 옵션 부여
• 처분 시 손익 공유: 주택 매각 또는 대출 만기 시 시점의 주택 감정가액을 기준으로, 구매자와 공공기관이 최초 투자 지분 비율대로 매각 대금 및 시세 차익/손실을 나눔. 집값 하락 시 공공기관이 손실을 우선 부담하여 구매자를 보호하는 방안도 논의

4. 지분형 모기지의 잠재적 장점 (구매자 관점)

지분형 모기지가 성공적으로 안착될 경우 주택 구매자에게 다음과 같은 장점을 제공할 수 있습니다.

• 초기 자금 부담 완화: 적은 자기 자본으로도 시중 주택 구매가 가능해져 내 집 마련 문턱이 낮아집니다.
• 낮은 월 상환 부담: 공공기관 투자분에 대한 비용(사용료/임대료)이 일반 주담대 원리금 상환액보다 낮게 설정될 경우 월 고정 지출 부담이 줄어듭니다.
• 가계부채 리스크 분산: 집값 하락 시 손실을 공공기관과 나누므로, 집값 하락으로 인한 개인의 자산 가치 급락 및 부채 위험을 일부 회피할 수 있습니다.
• DSR 등 대출 규제 회피 효과: 공공기관 투자분은 대출이 아닌 지분 투자 성격이므로, 총부채원리금상환비율(DSR) 등 대출 규제 적용 시 유리하게 작용할 수 있습니다.
• 주거 안정성 확보: 전세 제도와 달리 '내 집'이라는 안정적인 주거 환경을 확보할 수 있습니다.

5. 지분형 모기지의 한계 및 해결 과제

장점에도 불구하고, 지분형 모기지가 성공적인 제도로 자리 잡기 위해서는 해결해야 할 과제와 잠재적 한계가 있습니다.

• 집값 상승 시 수익 공유 부담: 주택 가격이 크게 상승할 경우, 상승분의 일부를 공공기관과 공유해야 하므로 구매자 입장에서는 상대적인 아쉬움이 남을 수 있습니다.
• 제도의 복잡성: 기존 주담대에 비해 구조가 복잡하여 일반 구매자들이 쉽게 이해하고 활용하기 어려울 수 있습니다.
• 주택 가격 평가의 문제: 매각 또는 만기 시 주택 가격을 평가하는 기준과 과정에서 분쟁이 발생할 소지가 있습니다.
• 제한된 대상 및 주택: 정책 목표상 소득, 자산, 주택 가격 등에 제한을 두어 누구나 이용할 수 있는 상품이 아닐 수 있습니다. 시범 사업 규모도 제한적일 수 있습니다.
• 과거 시범 사업의 저조한 실적: 과거 유사 제도가 시장의 큰 호응을 얻지 못했던 경험이 있어, 이번에도 수요가 기대에 미치지 못할 수 있다는 우려가 있습니다. (한국인의 '내 집 전체 소유' 선호 심리 등)
• 공공 재원 마련 및 운용의 효율성: 막대한 공공 재원이 투입되어야 하는 만큼, 재원 마련 방안과 투입된 재원의 효율적인 운용 방안 마련이 중요합니다.

6. 2025년 현재, 지분형 모기지의 위치와 향후 전망

2025년 5월 현재, 지분형 모기지는 구체적인 상품 출시 단계라기보다는 정부와 금융 당국이 제도 설계를 최종 조율하고 로드맵 발표를 준비하는 단계에 있습니다. 가계부채 문제 해결과 내 집 마련 지원이라는 두 마리 토끼를 잡기 위한 핵심 정책 수단으로 고려되고 있으며, 과거 제도의 한계를 보완하기 위한 다양한 아이디어(지분 매입 옵션, 손실 분담 등)가 논의되고 있습니다.

향후 전망: 금융 당국은 상반기 중 구체적인 상품 설계안을 발표하고, 이르면 하반기 시범 사업을 개시할 가능성도 언급되고 있습니다. 시범 사업을 통해 제도의 효용성과 시장의 반응을 살핀 후 점진적으로 확대될 것으로 보입니다. 제도의 성패는 얼마나 매력적인 조건으로 설계되어 실수요자의 호응을 얻느냐에 달려 있습니다.

7. 결론

지분형 모기지는 2025년 한국 사회가 직면한 가계부채와 주거 불안 문제를 해결하기 위한 정책적 시도로 다시 주목받고 있습니다. 주택 소유의 부담을 나누고 위험을 공유함으로써 무주택자의 내 집 마련을 지원하려는 긍정적인 목표를 가지고 있습니다. 그러나 과거 유사 제도의 경험을 반면교사 삼아, 구매자들이 납득할 수 있는 합리적인 조건 설계, 제도의 투명하고 쉬운 안내, 그리고 시장의 자발적인 참여를 이끌어낼 수 있는 유인책 마련이 성공의 관건이 될 것입니다. 앞으로 발표될 구체적인 상품 설계안과 시범 사업의 진행 과정을 면밀히 지켜보며, 지분형 모기지가 한국 주택 금융 시장의 새로운 대안으로 자리 잡을 수 있을지 주목해야 할 시점입니다.