공공재개발·공공재건축, 다물권자 거래 집중 분석

정부 주도의 공공재개발·공공재건축 사업은 도시 재생의 중요한 동력으로 작용하며, 노후 주거 환경 개선에 대한 기대를 높이고 있습니다. 이 과정에서 여러 채의 부동산을 소유한 ‘다물권자’들은 투자 및 거래에 대한 다양한 관심을 가지게 됩니다. 특히, 다물권자의 부동산 거래 시 적용되는 법 조항과 분양 자격에 대한 정확한 이해는 성공적인 투자 전략 수립에 필수적입니다.

 

본 블로그 글에서는 공공재개발·공공재건축 사업에서 다물권자의 부동산 거래 시, 조합 설립 후 공유 지분 취득을 제한하는 도시정비법 제39조 제1항 제3호보다는 사업 시행의 구체적인 내용을 담고 있는 **제53조(사업시행계획인가의 내용 등에 따른 시행규정)**가 더욱 직접적으로 적용될 수 있다는 점을 심층적으로 분석하고자 합니다.

 

1. 공공재개발·공공재건축 사업의 특징과 조합의 역할

일반적인 민간 주도 재개발·재건축 사업은 토지등소유자들이 조합을 설립하여 사업을 추진하는 방식으로 진행됩니다. 이 과정에서 조합원 자격은 매우 중요한 의미를 가지며, 도시정비법 제39조는 조합원의 자격 요건을 규정하고 있습니다.

반면, 공공재개발·공공재건축 사업은 한국토지주택공사(LH)나 서울주택도시공사(SH)와 같은 공공기관이 사업시행자로 직접 참여하여 진행되는 경우가 많습니다. 이러한 경우, 전통적인 의미의 조합 설립 절차가 생략되거나 그 역할이 축소될 수 있습니다. 이는 사업 추진의 효율성을 높이고 공공성을 확보하기 위한 특징입니다.

 

2. 도시정비법 제39조 제1항 제3호의 내용과 공공 사업 적용의 한계

도시정비법 제39조 제1항은 조합원의 자격에 대해 규정하며, 제3호는 다음과 같습니다.

제39조(조합원의 자격 등) ① 제25조에 따른 정비사업의 조합원(사업시행자가 신탁업자인 경우에는 위탁자를 말한다. 이하 이 조에서 같다)은 토지등소유자(재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자만 해당한다)로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다. 다만, 「국가균형발전 특별법」 제18조에 따른 공공기관지방이전 및 혁신도시 활성화를 위한 시책 등에 따라 이전하는 공공기관이 소유한 토지 또는 건축물을 양수한 경우 양수한 자(공유의 경우 대표자 1명을 말한다)를 조합원으로 본다. <개정 2017.8.9, 2018.3.20>  

조합설립인가(조합설립인가 전에 제27조제1항제3호에 따라 신탁업자를 사업시행자로 지정한 경우에는 사업시행자의 지정을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때  

이 조항은 조합설립인가 이후에 1명의 소유자로부터 부동산을 여러 명이 공동으로 양수하는 경우, 그 공동 양수자들을 1명의 조합원으로 간주하여 조합원 수를 제한하는 규정입니다. 이는 조합 설립 후 투기적인 지분 쪼개기를 방지하기 위한 목적이 강합니다.

그러나 공공재개발·공공재건축 사업에서는 사업 주체가 공공기관인 경우가 많아, 조합설립인가 시점이 명확하지 않거나, 조합 중심의 의사결정 구조가 아닐 수 있습니다. 따라서 제39조 제1항 제3호의 적용 시점을 판단하기 어렵거나, 해당 조항 자체가 사업의 특성에 맞지 않을 수 있습니다.

 

3. 핵심 적용 조항: 도시정비법 제53조(사업시행계획인가의 내용 등에 따른 시행규정)

공공재개발·공공재건축 사업에서 다물권자의 분양 자격 및 거래와 관련된 실질적인 기준은 도시정비법 제53조에 따라 사업시행자가 마련하고 인가받는 시행규정에 담길 가능성이 매우 높습니다.

제53조(사업시행계획인가의 내용 등에 따른 시행규정) ① 사업시행자는 제50조에 따른 사업시행계획인가의 내용에 따라 다음 각 호의 사항을 포함하는 시행규정을 정하여 시장·군수등의 인가를 받아야 하며, 이를 변경(경미한 사항의 변경은 제외한다)하려는 경우에도 또한 같다.

새로운 주택, 상가 등 부대시설의 입주 자격 및 조건

조항 해설 및 다물권자와의 연관성:

도시정비법 제53조 제2항 제6호는 시행규정에 새로운 주택 등의 입주 자격 및 조건을 포함하도록 명시하고 있습니다. 공공재개발·공공재건축 사업의 사업시행자인 공공기관은 이 조항에 근거하여 다물권자를 포함한 토지등소유자의 분양 자격, 분양 순위, 주택 규모 배정 기준 등을 구체적으로 정하게 됩니다.

따라서 다물권자의 분양 자격은 조합 설립 시점이 아닌, 사업시행계획인가 이후 확정되는 시행규정에 따라 결정될 가능성이 높으며, 제39조 제1항 제3호의 ‘조합설립인가 후’라는 조건에 얽매이지 않을 수 있습니다.

 

4. 공공 사업 시행규정에서 다물권자 분양 자격은 어떻게 결정될까?

공공재개발·공공재건축 사업의 시행규정에서 다물권자의 분양 자격은 사업의 공공성, 정책적 목표, 지역 특성 등을 고려하여 다양하게 규정될 수 있습니다. 일반적인 예상 시나리오는 다음과 같습니다.

• 1세대 1주택 원칙의 적용: 투기 방지 및 주택 공급의 형평성을 위해 1세대 1주택 원칙이 적용될 가능성이 높습니다.
• 소유 주택 수 및 권리가액 고려: 다물권자가 소유한 주택 수나 총 권리가액을 기준으로 추가적인 분양 기회를 부여할 수도 있습니다. 예를 들어, 일정 금액 이상의 권리가액을 가진 다물권자에게 추가 주택을 공급하거나, 소형 주택 여러 채를 소유한 경우 예외를 인정하는 방식입니다.
• 주거 취약 계층 우선 공급: 공공 사업의 특성상 저소득층, 세입자 등 주거 취약 계층에 대한 우선 공급 기준이 시행규정에 포함될 수 있습니다.
• 지자체 조례 및 정책 반영: 해당 지역의 주택 수급 상황, 도시 계획, 정부 정책 등을 반영하여 다물권자 분양 자격 기준이 마련될 수 있습니다.

5. 다물권자 거래 시 유의사항: 시행규정 및 사업 공고 확인 필수

공공재개발·공공재건축 사업 구역 내 다물권자의 부동산을 거래하고자 하는 경우, 도시정비법 제39조 제1항 제3호의 적용 여부에 집중하기보다는 해당 사업의 사업시행계획인가 내용 및 관련 시행규정, 공고문을 꼼꼼히 확인하는 것이 가장 중요합니다.

• 사업 주체 및 방식 확인: 해당 사업이 공공기관 주도인지, 조합 설립 예정인지 등을 먼저 파악해야 합니다.
• 시행규정 내용 확인: 사업시행자가 공고한 시행규정에서 다물권자의 분양 자격 요건, 분양 기준, 신청 절차, 추가 분담금 등을 상세히 확인해야 합니다.
• 사업 진행 단계 확인: 사업시행계획인가 고시일 등 사업 단계를 정확히 파악하여 시행규정 적용 시점을 확인해야 합니다.
• 전문가 상담: 복잡한 법률 및 정책 내용을 개인이 이해하기 어려울 수 있으므로, 부동산 전문가나 법률 전문가와 상담하여 정확한 정보를 얻는 것이 중요합니다.

6. 결론

공공재개발·공공재건축 사업에서 다물권자의 부동산 거래 및 분양 자격은 조합 설립 후 공유 지분 취득을 제한하는 도시정비법 제39조 제1항 제3호의 엄격한 적용보다는, 사업시행계획인가에 따라 공공기관이 수립하는 **시행규정(도시정비법 제53조)**에 따라 구체적으로 결정될 가능성이 높습니다. 공공 주도 사업의 특성상 조합 중심의 규정보다는 사업시행자의 재량과 공공성이 강조될 수 있기 때문입니다.

따라서 다물권자 및 관련 투자자들은 특정 법 조항에 매몰되기보다는 해당 공공 사업의 구체적인 시행규정을 면밀히 검토하고, 전문가의 조언을 구해 신중한 투자 결정을 내리는 것이 바람직합니다.